Ritt og de 5.000 boliger

Abekogens post om Boligmangel i København mindede mig om en lille korrespondance, jeg for præcis et år siden havde med overborgmester Ritt Bjerregaard i månedsbladet Citadel. Bladet kørte en “spørg overborgmesteren”-klumme, og jeg stillede et spørgsmål om prisreguleringen på boligmarkedet – og fik svar! Her er hele diskussionen, kommenter gerne:

Boligmangel i København!?

Det er efterhånden blevet en standard-bemærkning, at “det er for dårligt, at familier med to gode indtægter ikke har råd til at bo i København”, og det bliver f.eks. brugt som argument til fordel for Ritt Bjerregaards valgløfte om 5000 nye, billige boliger. Sandheden er imidlertid en helt anden, nemlig at der er rigtig, rigtig mange billige boliger i København. De er bare allerede optaget – netop fordi de er billige. F.eks. bor jeg selv i en andelslejlighed til en værdi på et sted mellem 1/5 og 1/4 af en tilsvarende på ejermarkedet – en værdi, som jeg ikke engang selv har måttet bøde for, da den er steget sådan ca. 180%, siden jeg flyttede ind. Og jeg er selvfølgelig langt fra den eneste, der er så heldig. Ja, der er endda en del, der har været endnu heldigere, nemlig dem der har kunnet slå boliger sammen, så de har fået en endnu mere attraktiv lejlighed, der stadig er tilsvarende billig.

Så hvad er egentlig problemet? Det er i hvert fald ikke, at der ikke bor skolelærere og politifolk og studerende og alt muligt blandet i København, sådan som den nævnte standard-bemærkning ellers kan give indtryk af (min studerende-enlig-mor-ekskæreste flytter snart til en stor 4-værelsers andel med to altaner midt på Vesterbro). Og det er heller ikke, at de ikke har råd til at blive boende, for det gør de helt fint. Sandheden er snarere, at det kun er dem, som ikke allerede har en bolig, der har det svært – dvs. først og fremmest tilflyttere, som ikke har været skrevet op til en lejelejlighed i 30 år, eller til en andelsbolig i 5+ år. Fordi der er kommet flere af dem, og fordi folk ikke har det med at flytte fra byen helt så ivrigt som tidligere (og når de gør, skal det helst være inden for cykelrækkevidde af Rådhuspladsen), er priserne på den tilbageværende rest af ledige ejerlejligheder bare steget og steget og steget – helt i overensstemmelse med, hvordan et marked nu engang reagerer, når efterspørgslen stiger, og udbuddet falder.

Måske er det i virkeligheden dét, den nævnte bemærkning henviser til? Hvis det er tilfældet, og hvis man virkelig mener, at det er “for dårligt”, så er spørgsmålet, hvad man kan gøre ved det. Man kan bygge 5000 nye boliger og bestemme at de skal være billige. Det er også en rigtig god idé – men desværre kun for dem, der når at få fat i sådan en bolig. For når gildet er overstået, er situation stadig den samme: helt almindelige tilflyttere har ikke råd til at købe en bolig i København. Man kan så bygge endnu 5000 nye boliger, og så fremdeles. Men her støder man på et tidspunkt ind i et andet problem: de billige boliger er desværre ikke helt så billige, men ser kun sådan ud, fordi staten eller kommunen faktisk betaler en stor del af prisen. Og selv om det måske overrasker nogen, så er statens og kommunernes økonomiske formåen altså ikke uendelig, og på et tidspunkt er der ikke længere råd til mere billigt byggeri. Og hvad gør man så?

Hvis man tænker lidt over det, er det eksisterende billige byggeri (dvs. andelsboliger og lejeforeninger) allerede finansieret på samme måde, og vi er derfor for længst inde i processen med, at staten og kommunen betaler. Det kan så være et argument for, at når det endnu ikke er gået helt galt, så er det nok også ok at fortsætte denne udvikling. For hvorfor skal kun nogle være heldige, og endda på alle de andres regning? Men svaret er jo allerede givet ovenfor: på et tidspunkt er der bare ikke længere råd. Man kan så sætte skatten op. Men det byder jo egentlig bare, at de uheldige kommer til at betale endnu mere af vi andres gilde og får endnu sværere ved at finde penge til egen bolig – hvorefter uligheden og uretfærdigheden vokser yderligere. Måske er løsningen ganske simpelt at fortsætte med at bygge løs, indtil der er billige boliger nok til alle? Så er ingen uheldige, og alle tilfredse.

Udviklingen på boligmarkedet

Jeg talte tilfældigvis i dag med en ejendomsmægler på Nørrebro, og hun sagde, at boligmarkedet er gået helt i stå, og at hun og hendes kollegaer råder boligsælgere til at sætte salgsprisen meget længere ned for at undgå yderligere tab. Jeg har selv forudsagt denne udvikling i længere tid (bl.a. pga. artikler i The Economist) og er ikke overrasket. Men jeg er dog alligevel lidt overrasket over, at der er så stor forskel på realiteterne og debatten i pressen/offentligheden. For selv om der er meget snak om boligmarkedet, er denne snak stadig præget af forsigtige udtalelser om, at nu vil det ikke stige helt så meget længere, og at det i øvrigt nok er meget godt for den overophedede økonomi, hvis der sker en opbremsning. Det er kun udtalelser fra bl.a. Nationalbanken, som er mere dystre; men de bliver hurtigt fejet væk som pessimistiske og ødelæggende.

Så hvad er det, der sker i øjeblikket? Er boligmarkedet virkelig stoppet op? Og hvis det er, står vi så over for en blød landing eller en periode med stort fald? Hvis man vil finde et svar, må man kigge på årsagerne bag de store stigninger, der i mange år har præget området. De er:

1. Højkonjukturen
2. Den lave rente
3. Nye låneformer
4. Det er blevet mere attraktivt at bo i byen (København har oplevet en gennemgribende renovering i hele perioden)
5. Det er blevet både trendy og acceptabelt at bruge mange penge på bolig
6. Mange aktørers interesser i stigninger (ejendomsmæglere, kreditforeninger m.v.)
7. Forventninger om, at det vil stige yderligere
8. Boligkøberes naive forestilling om, at boligmarkedet fungerer på særlige præmisser (og derfor ikke kan sammenlignes med f.eks. “det usikre aktiemarked”)

Det er mange årsager, og de er faldet over hinanden i en længere periode, og netop derfor har den positive udvikling været så lang og sejlivet. Men jo mere det er steget, jo mere er grænsen nået for, at det kan stige yderligere, og herefter skal der ske noget andet. Og dét punkt er måske nået nu. Og det vil blive forstærket af, at en eller flere af de nævnte årsager bortfalder. I den offentlige debat er det især 1 og 2, der fokuseres på, og disse områder ser da også ud til at ændre sig til det værre fremover. Men herefter vil 7 og 8 også bortfalde helt naturligt, da vil gå op for alle, at det aldrig har været en naturlov, at boliger bare stiger og stiger. Herefter vil 4 og 5 måske også følge med, da man måske vil omlægge sine præferencer efter, hvad der giver mening og er fornuftigt (nemlig ikke at investere sin formue i en bolig, som tydeligvis taber meget værdi) – og fordi trends nu engang bliver afløst af modtrends med jævne mellemrum (måske skal vi fremover ud og leve frit og ustresset på landet og frigøre os økonomisk – dvs. frigøre os fra bl.a. store boligudgifter?). Tilbage er 3 og 6, og 3 bliver allerede fremlagt som en mulighed af bl.a. regeringen. Og måske kan det også hjælpe til at “redde” boligmarkedet i en periode. Men for mig at se vil det kun være på lånt tid og gøre tingene værre: grænsen vil nemlig igen blive nået før eller siden, og da vil der være endnu mere pres på de andre årsager, som så meget desto hurtigere bortfalder.